Die Stockwerkeigentümerversammlung ist das oberste Organ der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Als einziges vom Gesetz vorgeschriebenes Organ ist sie zur Willensbildung der Gemeinschaft notwendig. In Art. 712m ZGB befindet sich eine Liste der Kompetenzen, welche jedoch nicht abschliessend ist. Wichtig ist vor allem die Kompetenz, in allen Belangen, welche nicht dem Verwalter übertragen sind, zu entscheiden.
Gemessen an der Wichtigkeit der jeweiligen Beschlüsse gelten verschiedene Quoren. Zur Berechnung sind aufgrund des Verweises auf das Vereinsrecht (Art. 712m Abs. 2 ZGB) die an der Versammlung anwesenden Mitglieder massgebend.
Der Zustimmung sämtlicher Stockwerkeigentümer bedarf es bei folgenden Angelegenheiten:
- Festlegung gewillkürter gemeinschaftlicher Teile (Art. 712b Abs. 3 ZGB)
- Änderung des Verfügungsrechts sowie Vorkaufsrechts (Art. 712c Abs. 1 ZGB) und Einspracherechts (Art. 712c Abs. 2 ZGB)
- Luxuriöse bauliche Massnahmen (Art. 647e Abs. 1 ZGB)
- Verfügungen über das gemeinschaftliche Grundstück.
Eine qualifizierte Mehrheit nach Köpfen und Anteilen ist in folgenden Fällen notwendig:
- Feststellung der Beschlussfähigkeit (Art. 712p Abs. 1 ZGB)
- Wichtigere Verwaltungshandlungen (Art. 647b Abs. 1 ZGB)
- Nützliche bauliche Massnahmen (Art. 647d Abs. 1 ZGB) sowie in Fällen von Art. 647e Abs. 2 ZGB
- Erlass und Änderung eines Reglements nach Art. 712g Abs. 3 ZGB (Eine Änderung der reglementarischen Zuteilung ausschliesslicher Nutzungsrechte bedarf zudem der Zustimmung der direkt betroffenen Stockwerkeigentümer - Art. 712g Abs. 4 ZGB)
In den übrigen Fällen ist der Beschluss durch Zustimmung der einfachen Mehrheit ausreichend.