Gewährleistung

Der Verkäufer hat Gewähr dafür zu leisten, dass nicht ein Dritter aus Rechtsgründen, die schon zur Zeit des Vertragsabschlusses bestanden haben, den Kaufgegenstand dem Käufer ganz oder teilweise entzieht (Art. 192 Abs. 1 OR).

Solche Rechtsmängel können z.B sein:

• nicht eingetragene Rechte aus der Zeit vor 1912
• noch nicht eingetragene Grundsteuerpfandrechte aus früheren Handänderungen
• noch nicht eingetragene / vorgemerkte Bauhandwerkerpfandrechte
• verschwiegene Miet- oder Pachtverträge

Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache weder körperliche noch rechtliche Mängel hat, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder erheblich mindern (Art. 197 Abs. 1 OR).

Solche Sachmängel können z.B sein:

• Altlasten, vgl. Homepage des kantonalen Amtes für Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL)
  Download Broschüre „Grundeigentümer und belastete Standorte/Altlasten“
• bauliche Mängel (z.B. defekte Heizung, Leitungen etc.)
• öffentliche Nutzungsbeschränkungen oder Bauverbote

Wird die Gewährleistung wegbedungen, trägt der Käufer das Risiko der oben bezeichneten Rechts- und Sachmängel allein. In diesem Fall kann der Verkäufer nur noch für arglistig verschwiegene Mängel haftbar gemacht werden. Allerdings kann der Käufer seit dem 1. Januar 2026 auf ein gesetzliches Recht auf unentgeltliche Nachbesserung bei Grundstücken mit einer Baute, die noch zu errichten ist oder weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf neu errichtet wurde, nicht im Voraus verzichten. Weitere Schranken der Wegbedingung der Gewährleistung betreffend seit dem 1. Januar 2026 die Rüge- und Verjährungsfristen.

Die Wegbedingung der Gewährleistung ist sehr weit verbreitet. Trotzdem hat die Urkundsperson den Käufer bei der Beurkundung auf die Risiken aufmerksam zu machen.

Im Download-Bereich finden Sie weiterführende Informationen zum Gewährleistungsrecht (Merkblatt)