Die rechtliche Konstruktion des Stockwerkeigentums hat die gesetzlichen Regelungen des Miteigentums (Art. 646 ff. ZGB) als Grundlage. Das ganze Grundstück und das darauf stehende Gebäude stehen im Miteigentum aller Beteiligten. Dabei wird kein einziger Teil der Liegenschaft als Sondereigentum ausgeschieden. Die Stockwerkeigentümer haben aber ein Sonderrecht an bestimmten Räumen (vgl. den ersten Punkt der untenstehenden Liste).
Die wesentlichsten Merkmale des Stockwerkeigentums sind folgende:
- Ein Stockwerkeigentumsanteil ist ein Miteigentumsanteil, verbunden mit einem Sonderrecht. Dieses Sonderrecht besteht in der ausschliesslichen Verwaltung und Nutzung eines Teils des auf dem gemeinschaftlichen Grundstück stehenden Gebäudes.
- Die Rechte der Stockwerkeigentümer müssen dauernden Bestand haben. Deshalb hat der einzelne Stockwerkeigentümer im Unterschied zum gewöhnlichen Miteigentümer (Art. 650 ZGB) keinen gesetzlichen Anspruch auf Aufhebung des Miteigentums.
- Der Stockwerkeigentumsanteil wird, wie der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, als einzelnes Grundstück behandelt. Für das Stockwerkeigentum muss jedoch zwingend eine eigenes Grundbuchblatt für jede Stockwerkeinheit eröffnet werden. Dies dient unter anderem auch der leichteren Verpfändung und Veräusserung des Stockwerkeigentumsanteils.
- Sämtliche Stockwerkeigentümer sind in der Stockwerkeigentümergemeinschaft zusammengeschlossen. Obwohl die Stockwerkeigentümergemeinschaft keine juristische Person ist, wird sie rechtlich ähnlich wie eine solche behandelt.